Travailler dans le domaine de l‘immobilier, cela ne réussit pas à tout le monde. Des fois, on fait des transactions à perte. Même dans ces cas, ce n’est pas encore grave. Tout devient compliqué lorsque l’impôt s’en mêle. Pour les investissements à risque ou à perte, il est difficile de régler le problème d’un claquement de doigts. Pour ce qui est de l’impôt, les autorités ont pensé à de nouvelles dispositions pouvant faciliter l’accroissement du chiffre d’affaires d’un particulier. Que ce soit un bien neuf ou pas, ce n’est pas chose aisée de devoir payer une grosse somme pour être en règle vis-à-vis de la fiscalité. Il vaut mieux se référer à la loi Pinel ou réaliser un investissement dans le meublé. Ce sont des alternatives à essayer si l’on désire se faire un bon capital grâce aux investissements dans le secteur de l’immobilier.
Sommaire
Pourquoi investir dans le meublé ?
La législation a même prévu une liste de meubles à prendre avant d’oser dire que c’est du meublé.
Cela suppose qu’en plus de faire des dépenses pour acheter le bien immobilier, il va falloir mettre la main à la poche pour en faire un espace viable. C’est donc une dépense supplémentaire qui s’installe. Or, se mettre dans le meublé, c’est mettre un frein à certaines exactions. Aujourd’hui, le meublé sert dans les zones touristiques et aussi estudiantines.
- Zones touristiques: les touristes passent la plupart du temps moins de trois mois dans leur pays ou ville d’accueil. Cela fait qu’ils n’ont pas le temps de partir s’acheter des meubles pour quelques mois de séjour. Cela les oblige à louer un appartement meublé. Ils y vivent durant moins de trois mois. Puis, ils plient bagage et rentrent chez eux. L’appartement est alors à nouveau disponible pour accueillir de nouveaux hôtes. C’est une valeur non négligeable. Dans un contexte aussi renouvelé, les résidents profitent juste de la chambre et des meubles. Puisqu’ils ne le font pas longtemps, le propriétaire du bien a encore le bonheur de les faire utiliser par de nouveaux arrivants, surtout s’il investit dans du meuble de bonne qualité.
- Zones étudiant: les étudiants ont souvent une année de neuf mois à faire. Lorsqu’ils prennent les chambres, ils ont un budget précis pour y vivre pour un temps précis. Ils quittent leur localité pour étudier dans une université prestigieuse par exemple. Dans ce cas, ils ne peuvent pas penser aux meubles. Cela risque de disperser leurs économies. Ils se concentrent alors sur un appartement meublé. Cela leur permet de ne pas devoir pour un déménagement trainé toutes leurs affaires. Ils ne penseront pas à les revendre. L’appartement est déjà meublé. Ils ont juste à y vivre durant l’année académique. Dès la clôture des activités, ils retournent tranquillement chez eux.
Le logement meublé se révèle très utile dans ces cas. Au-delà de tout, c’est le type de mobilier qui permet à un propriétaire de retrouver le plus tôt possible les bénéfices sur son investissement.
Les avantages d’un investissement dans le meublé
Ce type d’opération présente des avantages importants.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel
Le LMNP est un statut fiscal qui permet au loueur de jouir d’un statut juridique financièrement profitable. En réalité, avec ce type d’investissement, vous avez la possibilité de ne payer vos impôts que sous une barre donnée. Vous mettez le nécessaire dans la maison et la louez à qui de droit. Pour tous les travaux sur la maison, vous pourriez encore employer les revenus locatifs, y puiser aussi pour les travaux à faire autour du bien immobilier (les services). En tant que LMNP, vous avez la possibilité de faire un bénéfice sur le bail. La seule condition est que vos revenus locatifs ne soient pas au-delà de 23. 000 euros.
La valeur du bien
Pour louer une maison vide ou nue, le locataire investit moins. Il la prend à son prix habituel. Cela ne vous rapporte donc aucun intérêt sur le contenu. Vous avez amené à laisser le mètre carré selon les convenances. Mais pour une maison meublée, chaque compartiment est évalué. Vous avez plus de prétention à un gain conséquent. Les meubles à l’intérieur redonnent plus de poids à la chambre. À vous alors de faire le bon investissement. Vous avez en meublant votre maison la certitude de recevoir un loyer plus pesant que celui d’un appartement vide. C’est un bénéfice financier non négligeable.
La garantie
Avant de prendre votre chambre, le locataire a l’obligation de verser un mois de caution pour un appartement nu contre deux mois pour un appartement meublé. Cela vous laisse une plus grande marge de manœuvre. La période de préavis est également revue à la baisse pour le bailleur. De six mois pour le nu, vous êtes à deux mois pour l’appartement meublé. La position de LMNP vous permet de faire des bénéfices également sur le locataire, pas seulement sur l’impôt.
Le locataire ne peut plus profiter de votre bien et s’en aller sans payer. Lorsqu’il a fini le mois sans un retour, vous en êtes tôt avisé. Il vous revient de prendre vos responsabilités. Les dommages et les problèmes sur le bien sont plus faciles à régler puisque vous pourriez employer la monnaie de sa caution. Dans un tel cas de figure, c’est le bailleur qui s’en sort avec moins de dommages. Vous pouvez réhabiliter votre maison ou votre appartement sans devoir dépenser.
Un investissement dans du meublé n’est qu’un procédé bénéfique parmi tant d’autres dans l’immobilier. Il y a, à part le statut de LMNP, les dispositions de la loi Pinel qui arrangent aussi. Ceux qui optent pour la maison vide peuvent profiter des avantages liés à ce dispositif. Voilà ainsi où se situent les différences entre les deux statuts.
La loi Pinel
La loi Pinel est un recours à l’économie sur l’impôt pour le magnat de l’immobilier ne voulant pas se limiter au statut de LMNP. C’est un règlement qui consacre les avantages d’un propriétaire sur son bien dans le secteur de l’immobilier. Il s’agit avant tout d’une loi qui installe un climat propice à l’investissement dans l’immobilier.
Présentation
Il est question d’un ensemble d’articles qui coordonnent la vie dans le milieu de l’immobilier. Cela a surtout trait aux impôts sur le revenu locatif. Tout a commencé avec l’adoption en 2014 par le gouvernement Valls. Ensuite, en 2018, il y a eu relecture du texte, puis toilettage. Les avantages originaux n’ont tout de même pas disparu. Il convient de dire qu’il s’agit d’un paramétrage dynamique du secteur de l’immobilier pour inciter les propriétaires ou les particuliers à se lancer dans le logement locatif. Pour bénéficier des atouts de ce système, le bailleur à l’obligation d’acquérir du neuf pour le louer à un locataire durant au moins six ans, au plus douze. Présentée ainsi, cette loi est une alternative convaincante pour tous ceux qui hésitent à se lancer dans l’immobilier.
Les avantages de la loi Pinel
Las avantages de la loi Pinel se découvrent majoritairement sur le plan financier. En effet, cette loi permet au propriétaire d’un bien neuf de réduire son impôt. Il doit avant tout réunir certaines conditions. Dès que ce principe est établi et dûment respecté, il peut profiter de son bien avec aisance.
- Réduction d’impôt
Vous pouvez faire votre achat avec un crédit. Supposons que vous voulez acquérir un bien immobilier et que vous ne disposez pas d’un capital assez consistant. Cela signifie normalement que vous loupez la chance d’être propriétaire et de bénéficier d’une exonération de taxes et d’impôts. Pourtant c’est bien possible.
Vous empruntez de l’argent à votre banque à ajouter au peu que vous avez à disposition. Au terme du processus, vous devenez propriétaire d’un bien Pinel. Vous ne pouvez avoir d’impôt sur le prêt. Vous n’aurez qu’à payer l’impôt sur le revenu et sur l’apport. Dans certains cas comme les investissements à perte, cela n’arrange pas l’acheteur. Il n’y a pas de couverture du prêt. Il va devoir continuer à payer l’impôt sur le revenu et sur l’apport, même s’il n’y a plus de revenus.
- Intérêts d’emprunt gérables
Les emprunts se font et se paient par petites tranches au niveau des banques ou des structures de microfinance. Pour réaliser votre achat d’un bien immobilier neuf, vous pourriez prévoir le revenu et l’inclure dans le paiement. Cela implique qu’à chaque retour sur votre investissement, vous avez la possibilité de déduire la part de la banque. Cela veut dire qu’on peut rembourser un prêt en engageant les revenus de son bien immobilier. On l’acquiert alors grâce à un emprunt. Finalement, sans devoir puiser dans ses réserves, on règle la dette avec le bénéfice sur les revenus.
Les différences entre le meublé et le Pinel
La durée de la location
Lorsque vous faites une acquisition Pinel, le bien doit avant tout être neuf. Cela implique que votre achat répond à un critère de nouveauté ou de rénovation. Il vous revient de faire votre planification pour la location. C’est à ce niveau que les faits se compliquent. En fait, le Pinel vous impose la location du bien avant l’écoulement d’un délai de douze mois. Vous devez alors vous trouver un locataire dans les plus brefs délais. Une fois le locataire trouvé, il faut qu’il accepte de prendre la chambre durant au moins six ans. Cela implique que lors de l’acquisition, vous devez vous assurer d’avoir un bien qui intéresse plusieurs de vos potentiels acheteurs. Lorsque vous faites un mauvais investissement, vous le payez assez cher.
Au niveau du LMNP, le bien doit être très bien meublé. Il faut que tout soit au point pour qu’un individu puisse y vivre. Cela lui permet de ne plus investir dans le bien. Il le loue et peut en user jusqu’à son départ. Le problème qui se pose à ce niveau est que le bien est destiné à une certaine catégorie d’individus. On ne peut pas y vivre longtemps au risque de piétiner vos intérêts. Dans ce contexte, les locataires doivent se succéder. La plus longue durée de location est de 12 mois. Vous pourriez aussi vous retrouver face au problème de vacances d’appartement. Cela veut dire que dans la période des vacances ou de baisse du chiffre d’affaires en tourisme, vous êtes en période de vaches maigres. Ce type de logement est donc un risque pour la personne qui y investit.
La sécurité du bail
La sécurité du bail est bien conservée au niveau du Pinel, mais pas assez. Le Pinel couvre en effet le bail ordinaire. Cela suppose que le locataire verse une caution d’un mois et vit dans la maison comme il lui plait selon les clauses du contrat et la législation en vigueur. Il peut ainsi partir à n’importe quel moment. La loi penche plus de son côté que du côté du vôtre. Sa caution d’un mois ne couvre pas tous les dommages sur le bien. Vous en êtes à tirer des avantages sur l’impôt sans pour autant exercer une pression sur le locataire.
Au niveau de l’investissement dans le meublé, c’est d’abord sur la base de deux mois de caution que vous signez le contrat avec votre locataire. Vous avez alors la garantie nécessaire pour lui permettre de ne pas profiter de votre bien gratuitement. Même au niveau du préavis, vous lui devez un délai plus court que dans le cas du bail ordinaire. En réalité, ce type de logement est destiné à de courts séjours. La loi vous offre alors une protection contre les arnaqueurs. Vous ne devez plus dépendre d’eux pour régler les soucis de réfection s’ils endommagent le bien. Vous avez la caution à votre disposition. Ils n’auront qu’à répondre si leur caution ne suffit pas à tout remettre en état.
Le retour sur investissement
Le retour sur investissement au niveau du Pinel est équivalent aux années de location. Plus longue est la période de location, plus élevé est le gain. Cela constitue un avantage pécuniaire à prendre en compte. Même pour l’acquisition du bien, vous pouvez passer les mailles du filet de la fiscalité en faisant un emprunt. C’est un procédé simple qui vous permet avec la garantie adéquate au niveau de la banque de faire votre achat. Ainsi, il n’y a plus d’impôt pour l’apport. Ce sur quoi l’état peut vouloir faire son prélèvement, ce sont les revenus que vous tirez de votre bien. D’ailleurs, cela ne peut se faire qu’avec la comptabilisation de toutes les déductions des frais afférant au bien mobilier.
Le retour sur l’investissement dans le meublé n’est pas toujours reluisant. Déjà avec le risque de vacances, vos périodes d’instabilité financière peuvent durer plus. Vous avez de fortes garanties, mais il faudrait d’abord trouver le locataire. Pour ce qui est de l’impôt, vous avez une barre en dessous de laquelle vous payez. Cela vous contraint du coup à ne pas dépasser 23. 000 euros pour le revenu. C’est donc un dispositif réservé aux personnes désireuses de se faire un capital minimal. Les grands investisseurs ou les ambitieux ne peuvent pas se plaire avec un tel dispositif.
Faire un investissement rentable dans le secteur de l’immobilier suppose une prise en compte de tous les paramètres liés au bien. Se laisser aller à un système dont on a vanté les mérites sous d’autres cieux peut avoir un fâcheux retour dans son milieu. Soit vous êtes dans le meublé, soit vous optez pour le Pinel. L’important est de définir clairement le type de locataires.
